トイレの水漏れからの良いご提案

少子化という社会構造の変化も、宅地の地価を押し下げる要因になります。今も住宅の総戸数が総世帯数を一割ほど上回っていますが、ニューファミリーが減れば、「家あまり」の傾向はいっそう強まります。
五年後、地価は現在の五割に私は、今後五年ほど、一進一退はあっても、地価の値下がりは続くと思っています。そして値下がりのペースが現状のままなら、五年後、地価は現在の価格の五割になっていてもおかしくないでしょう。
五年後に五割というのは、あらためて衝撃的な数字ですね。五割下がるといっても、銀座の一等地から北海道の中小都市まですべてが一律に半値になると早合点してもらっては困りますよ。
Ｐさんが「地価五年で半値」を唱えられると、「銀座の土地がどうしてこれから半値になるのか」などと目くじらを立てる人は多いんじゃないですか。でも、誤解してもらっては困るのです。
私か言っているのは、銀座や青山の土地は多少上がっても、地方の下げ止まらない土地の値段は今後三分の一、四分の一にまで下がり、日本の地価というものを総じて見ると、半分になるということです。たとえば、公示地価を見ると、秋田市の駅前の商業地は二四・八％も下落しました。

その下落率は二年連続で全国最大で、たった二年で公示価格は半値になっています。和歌山市や横手市も似た動きになっています。
二年で半値ですから、五年で半値どころではありませんね。首都圏では木更津などがここ数年で半値以下になりました。
都市よりだいぶ早く高齢化、少子化か進み、地域経済の空洞化が進んでいる地方の地価下落はこれからが本番といえるでしょう。お客がいなくなりシヤッターが閉まったままの商店街を全国のあちこちで見かけますが、こうしたシヤッター街には値段がつかないのです。
そうした地域の地価が続落することを考えると、銀座や青山など一部地域の地価が多少上昇したとしても、日本の地価が五年後に半値になるというのは現実味が出てきます。ある意味、地方の地価はバブルだったのです。
過去半世紀にわたって、政府は全国を平均的に発展させようとしてきました。無益な公共事業や工業団地や発電所の建設などによって土地が動き、それが地方の数少ない取引事例となって、地価を引き上げてきました。
土建国家によって意図的に底上げされてきたのが地方ですよ。でも、土建国家の体力も風前の灯火です。

国にも自治体にも特殊法人にも公共事業にばらまく余力はないし、地方都市を潤す大型プロジェクトは官民ともに考えにくいのです。地方は進出の時代から撤退の時代に入ります。
簡単にいえば地方の土地はニーズが極端に減る。需給バランスは大きく崩れ、売り手はいても買い手はいなくなるということです。
そしてＰさんのおっしゃるように、大都市圏の一部地域では地価が現状維持あるいはやや上昇で推移しても、地方が下げ止まらないので、全体としては地価は大幅に下落します。地価は5年で下値になる私はＰさんよりも悲観的で、三分の一になってもおかしくないと思っています。
その数字の根拠は何ですか。収益還元法による評価です。
日本の地価水準は国際的に見て高すぎるといわれています。収益還元法の下では利益を生まない土地の値段はゼロと考えられます。
ＧＤＰに対する地価の割合を見ると、先進国ではほぼ一〇〇％でＧＤＰ並みなのに対し、日本の地価はＧＤＰの三倍程度あります。日本は島国で、首都に機能が集中しているといった事情があるものの、日本の地価が先進国と同じ原理に従うと考えるなら、日本の地価がこれから三分の一になってもおかしくないでしょう。
インフレが起きたときのみ別のシナリオになると予想されます。多少シナリオは変わってくるかもしれません。
インフレ時には明確な利用目的がなくても、とりあえず不動産を、投資目的で購入する可能性もあります。買った物件の賃貸料で、経費を埋め合わせることもできる。

というわけで、再び、不動産への仮需要が起きるというわけです。不動産は、諸経費を除けば長期に保有しても腐るわけではありませんからね。
当然のことながら、不動産投資は活発に行なわれるでしょう。実需要などはなくても、こういう場合、仮需要に限度はありません。
したがって、他の金融商品よりも高い価格上昇率が見込まれます。私は多少見方が違っていまして、これまでのように土地に投資できるのは一部の富裕層だけになるのではないかと考えています。
今後の大増税や不況によって庶民の財布は悲鳴を上げるはずです。そのような状況では、土地に投資する余裕などない。
インフレヘッジのために土地に投資できるのは一部の金持ちだけになるはずです。土地神話から目覚めた富裕層もいるでしょう。
富裕層も土地だけに固執しないで、株や外貨に分散投資をするでしょうから、土地に回る金も過去のように多くはならないでしょう。それに投資メリットということを考えると、富裕層の金が向かうのは、需要が旺盛な都心の一等地だけで、ここでも地方は見捨てられます。
だからインフレが起きても、二極分化の図式は変わらないでしょう。地方や郊外の負け組の土地はインフレで暴落率は低くなるかもしれませんが、相対的に勝ち組の土地との差は大きくなる一方でしょう。
こうしたなか、負け組資産の所有者が、何とか売り逃げたい、損切りしたいと考えて、売りに出るので、相変わらず供給過剰な状態は続きます。そうなるとインフレになったとしても、地価はさほど上昇しないということになりますね。

物価上昇率が年一〇％以上のかなりのインフレになったとしても、郊外の地価は最大でも年率一桁程度の値上がりしか見込めない、というのが私の考えです。では、インフレに転じる可能性についてどう見ていますか。
しばらくはデフレが続きそうですが。引き金としてありえるのは、いわゆる”ガイアツ”です。
日本の不動産に投資した外資系企業が、目論見どおりの収益を上げられなかった、しかし、元本割れは避けたいので手放すわけにもいかない……といった場合どうするでしょうか。私か思うに、また、日本政府に圧力をかけてインフレ策をうながすのではないかと。
日本政府側にしても、国債残高に思いをいたせば渡りに船でしょう。ならばインフレを見越して「土地を買う」というオプションも残されていると考えますか？
私は機会あるごとに、「お孫さんが生まれて、娘さんから家を買ってとねだられても断ってください。そのかわり、快適な家を借りて家賃を払ってあげて、娘さんをなだめてください」と言っています。
Ｈグループ問題も地価下落要因にやはり地価は、五年後に半分になると……。そうなるでしょうね。
いろいろな要素が重ね合わさって、地価は下落していくのです。 ○四年に起きた、Ｓ鉄道株の虚偽記載問題なども、地価を下げる大きな一因になりそうです。
Ｈグループの本格的なリストラに踏み切るでしょう。Ｈグループが所有する、レジャー関連施設は一五〇あって、そのうち中核のＪ社が持つスキー場、ゴルフ場などは一一〇あります。
それが一気に売却されるようなことになったら、地方の地価に与えるインパクトは相当大きなものになりそうです。ただでさえあまっている地方の土地がさらに増えることになります。

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